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信託受益権販売業について

信託受益権販売業とは「信託の受益権（証券取引法第２条第１項に規定する有価証券に表示される権利及び同条第２項の規定により有価証券とみなされる権利く。）の販売又はその代理若しくは媒介を行う営業」のことです。
内閣総理大臣の登録を受けることにより営業することができます。
申請は、申請者の本店（主たる事務所）の所在地を管轄する財務局に提出して行います。

以下が不動産の信託受益権販売業の媒介のスキームです。

信託受益権販売業の登録を要しない場合（信託会社等に関する総合的な監督指針）

1. 信託受益権の譲渡に際し、信託受益権の保有者が売り主となるが、勧誘、契約締結等の販売に関する対外的行為の一切を信託受益権販売業者に委託し、その旨を当該委任にかかる契約に明記した上で、自らは全く販売行為をおこなわない場合
2. 信託の委託者兼当初受益者である信託受益権の保有者（オリジネーター）が、当該信託受益権を顧客への販売を目的とする信託受益権販売業者に、当該目的を契約書に明記した上で買い受けさせる場合
3. 信託の委託者兼当初受益者である信託受益権の保有者（オリジネーター）が、当該信託受益権を引き当てに実質的な受益者を募ることを目的とする特別目的会社に、当該目的を契約書等に明記した上で譲渡する場合

＊アセットマネージメント業務をおこなう場合も信託受益権販売業の登録が必要です。
＊信託受益権の譲渡行為が営業に当たるか否かがポイントです。

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そもそも信託とは、不動産の所有者（委託者）が信託銀行等（受託者）に対して信託財産（土地・建物等）の移転等をし、信託銀行等（受託者）にその信託行為によって定められた目的に従って信託財産（土地・建物等）の管理又は処分をさせ、その利益を一定の者（受益者）に帰属させることです。この利益を享受することができる権利を信託受益権といい、自由に譲渡することができます。
信託受益権の譲渡がなされると一般的に委託者としての地位も一緒に譲渡されます。つまり、受益権を持つということは信託財産である土地・建物を持つことと同じだということです。
では、なぜ信託受益権による売買が近年増加してきたかというと一概には言えませんが以下の理由が考えられます。
ただし、信託するためには信託報酬、デューデリジェンスの為の費用等様々な費用が発生します。

１．流通税（登録免許税）が安いということ

通常の土地建物の売買

不動産価格（固定資産価格）×２％（平成１８年３月３１日までは１％）

信託受益権の売買

不動産１個（土地建物毎に）につき１，０００円

信託受益権を取得した者には不動産取得税がかからないということ

通常

土地　不動産価格（固定資産価格）×１／２×３％ 建物　不動産価格（固定資産価格）×３％

ノン・リコースローンが利用できること（→ストラクチャードファイナンス）

融資に伴う求償権の範囲を担保物件に特定し、担保物件を競売し債権額に満たない場合でも、それで残債を免責されるというもの

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• 信託受益権販売業者登録のスケジュール及び必要書類